3月1日，國家郵政局召開2021年全國郵政市場監(jiān)管工作電視電話會議。會議強調，要深入實施“兩進一出”工程，對內(nèi)，啟動“快遞進村”，并積極推動“快遞進廠”；對外，則持續(xù)推進“快遞出海”。
隨著國內(nèi)城鄉(xiāng)、國際寄遞物流體系的逐漸完善，以及物聯(lián)網(wǎng)、5G技術應用的逐漸成熟，“物流地產(chǎn)”應運而生，而在政策、科技等因素的賦能下，更是吸引著眾多投資商、地產(chǎn)商涌入倉儲物流行業(yè)。
此外，據(jù)戴德梁行相關報告顯示，從中國零售及電商行業(yè)層面的發(fā)展來看，2020年國內(nèi)電子商務、消費品、第三方物流和工業(yè)對高標準倉庫的需求量，將達到1.4-2.1億平方米。但是根據(jù)現(xiàn)有發(fā)展速度，國內(nèi)倉儲物流3年后的供應量只能達到5600萬至6600萬平方米的水平。
未來，國內(nèi)物流業(yè)仍將是一片藍海。
01 黑石重資掃貨，不僅僅是“空港物流園”
1月20日，專做抄底生意的“華爾街PE之王”黑石，以11億美元拿下富力集團“空港物流園”70%的股權。
該筆交易達成后，黑石在中國布局的物流投資組合將擴張約三分之一，其物流倉儲總面積也將達到5300萬平方英尺，遍布于大灣區(qū)、長三角、京津冀等核心地域，共23個城市。
目前，就大灣區(qū)范圍而言，黑石已有5個園區(qū)在運營中，2個園區(qū)在東莞，另外有3個園區(qū)在佛山，園區(qū)的平均出租率在98%。
此外，在完成收購富力空港物流園后，黑石還準備再下一城，與美團、ESR、京東物流等一同競購中國物流資產(chǎn)公司（成立于2000年，是中國第三大現(xiàn)代倉儲公司，也是中國本土最大的物流基礎設施開發(fā)商及運營商之一）控股權，交易作價或高達20億美元，涉及股權份額最多合計約51.5%。
相關數(shù)據(jù)顯示，自2010年以來，黑石集團已通過200多筆交易，收購了全球超過10億平方英尺的物流地產(chǎn)。黑石集團如此瘋狂注資，物流地產(chǎn)究竟有何魅力？
02 “物流+不動產(chǎn)”模式，受到眾多資產(chǎn)巨鱷青睞
實際上，不僅黑石重資投入，更有眾多資本巨鱷也對物流地產(chǎn)青睞不已。
“物流地產(chǎn)”本身即是舶來品，由美國巨頭普洛斯（Prologis）提出，并于2003年將其引入中國，再注資建設的同時也將倉儲物流設施的國際標準帶入國內(nèi)。
相關數(shù)據(jù)顯示，截至2019年年底，普洛斯在中國已竣工和計劃的物流倉儲面積共計3200萬平方米，物流基礎設施總價值為210億美元。
其已在中國43個主要城市投資、建設并管理著388個物流園，覆蓋于國內(nèi)一、二線城市及重點區(qū)域城市。
目前普洛斯在國內(nèi)的物流地產(chǎn)市場份額已超過30%，穩(wěn)居龍頭地位。
2019年物流地產(chǎn)市占率統(tǒng)計圖
而萬科全資持有的“萬緯物流”則居于倉儲物流市場占有率第二位。
根據(jù)萬科發(fā)布的2020年半年報，截至2020年6月底，其物流倉儲服務累計開業(yè)建筑面積616萬平方米，擁有144個物流園區(qū)，覆蓋47個主要城市，產(chǎn)生租金及服務收入合計為8.3億元，同比增長36.9%（含非并表項目）。
在國內(nèi)的物流地產(chǎn)建設當中，房企系占有較大份額。除萬科的萬緯物流外，還有南山控股主導運營的寶灣物流、招商局物流集團等。相比之下，而我們所熟知的“四通一達“等卻更多地選擇購買倉儲服務，并非直接持有物流園。
03 物流地產(chǎn)價值何在？
對于眾多地產(chǎn)商而言，緊隨物聯(lián)網(wǎng)建設的浪潮，“物流+不動產(chǎn)”開發(fā)模式正從其另類投資漸變?yōu)楹诵耐顿Y類別。
那么，物流地產(chǎn)對于地產(chǎn)商有何獨特價值呢？
價值1 實體回暖，收益穩(wěn)定
首先，雖受疫情影響，但國內(nèi)經(jīng)濟仍保持了較好的增長態(tài)勢，尤其下半年實體零售和傳統(tǒng)制造業(yè)明顯回暖，除第三方物流和倉儲市場需求不斷增加外，生鮮電商、社區(qū)團購及冷鏈也成為倉儲需求增長的重要來源。
據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2020年中國物流地產(chǎn)的投資額較去年上升77%。中國物流地產(chǎn)在疫情之下，逆勢發(fā)力，彰顯出良好的韌性。
同樣，相關數(shù)據(jù)顯示，2015-2020年中國快遞業(yè)務量規(guī)模年均復合增速超過20%，也正是國內(nèi)電商的爆發(fā)式增長，推動了物流行業(yè)的迅猛發(fā)展。
而行業(yè)的迅猛發(fā)展也給物流地產(chǎn)帶來了可觀的經(jīng)濟收益。相關數(shù)據(jù)顯示，自2010年開始，各一線城市倉儲用地資金走勢一路高漲。
同樣，由于倉儲用地每次出租限期較長，再配以裝卸搬運、加工以及配送等增值性服務，供應商可獲得較為穩(wěn)定可觀的收益。
價值2 政策利好，物流地產(chǎn)建設紅利期
一方面是電商行業(yè)迅猛發(fā)展，物流倉儲需求劇增；但另一方面卻顯示出我國現(xiàn)代物流基礎設施相對落后的窘境。
根據(jù)CBRE資料顯示，目前國內(nèi)人均倉儲面積為0.4平方米/人，遠遠低于日本的4.0平方米/人和美國的5.4平方米/人；人均高標倉面積占比僅僅0.1平方米/人，而美國人均卻高達1.2平方米/人。
資料來源：CBRE GLP estimates
前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理
由此看，我國物流基礎設施建設與發(fā)達國家還有相當差距。
針對基礎設施難以滿足日益增長的需求這一矛盾，國家已出臺一系列扶持政策，給予物流行業(yè)相關政策性補貼，同時還適用于工業(yè)用地相關優(yōu)惠政策。
值得一提的是，在十九大報告中，更是首次將“物流”納入基礎設施網(wǎng)絡建設的論述范疇，不斷強調物流地產(chǎn)在實物運輸過程中的基石作用。
而各地產(chǎn)商乘著政策利好入局物流地產(chǎn)，自然是明智之舉。
價值3 核心地段升值快 一地難求
作為對交通要求極高的物流地產(chǎn)，選址是其產(chǎn)業(yè)布局最為重要的一環(huán)，位置好自然升值快，能發(fā)揮出產(chǎn)業(yè)集群效應。
以富力出讓的“空港物流園”為例，該園區(qū)距離廣州白云機場僅15公里，位處華南交通樞紐核心區(qū)域，涵蓋大灣區(qū)廣、深、港、澳等十一個城市。
而且，該園區(qū)已吸引了國藥物流、華潤醫(yī)藥、國藥檢驗、廣州醫(yī)藥、中國移動、順豐速運、京東、佐丹奴、金利來等各行業(yè)板塊的多家龍頭企業(yè)，并成為華南地區(qū)最大的醫(yī)藥物流基地及白云機場周邊主要的跨境電商園區(qū)。
所以，該物流園在不到三個月，其估值由63億（11月9日富力估值）上漲為11億美元（2021年1月20日黑石最終收購價，約合人民幣71億元）。
對此，黑石房地產(chǎn)中國區(qū)董事總經(jīng)理陳宇表示，11億美元的估值是合理的，尤其是綜合考慮到資產(chǎn)未來的增長前景、國內(nèi)的利率環(huán)境以及未來市場供應情況。
此外，由于物流用地相比于住宅和商業(yè)地產(chǎn)，其土地出讓金較少，稅收貢獻率較低、土地利用率不高，政府土地出讓意愿不強，進而導致大城市物流用地指標不斷下降。
以上海、北京為例，相關規(guī)劃顯示，預計上海、北京2035年產(chǎn)業(yè)用地（包括倉儲物流用地）占城鄉(xiāng)建設用地比例分別下降至10%-15%以及20%以內(nèi)，相較過往下降幅度較大。
未來倉儲物流用地這一“入場券”也將更為稀缺。
而土地供應的收緊，核心區(qū)域的物流地塊則具有更為明顯的區(qū)位優(yōu)勢；而非核心區(qū)域地塊，則因為物流地產(chǎn)運營難度大，也不比其他房地產(chǎn)項目能通過銷售快速回款，以致于部分地產(chǎn)商不敢輕易入局。
也因此，雖政策為物流地產(chǎn)建設提供利好，但“一地難求”已是常態(tài)。
價值4 REITs推出，有望吸引長線資金
物流地產(chǎn)作為典型的重資產(chǎn)項目，投資大；且由于倉儲物流資產(chǎn)流動性較差，通過收取租金的回本時間長，導致企業(yè)拿地擴張時經(jīng)常出現(xiàn)資金緊缺的問題。同時，國內(nèi)倉儲物流行業(yè)以民營企業(yè)為主，在獲取銀行貸款方面較為欠缺。
資料來源：CBRE 烯牛數(shù)據(jù)
前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理
為化解融資困境，行業(yè)發(fā)展出以風險投資、IPO、股權基金以及ABS、類REITs等多種方式來進行融資。其中，REITs（公募）產(chǎn)品在海外已是物流地產(chǎn)融資的主要模式之一。
2020年6月，萬科推出首期類REITs產(chǎn)品“萬緯物流-易方達資產(chǎn)-物流倉儲1期資產(chǎn)支持專項計劃”在深圳證券交易所成功上市。萬科目前已在效仿海外REITs融資模式。
對于該產(chǎn)品，萬科董事會秘書朱旭亦指，這個類REITs是一個非常近似于公募REITs的產(chǎn)品，是純權益型，作為萬緯和萬科都沒有對它的收益做任何兜底。同時集團正積極和相關監(jiān)管部門和政府部門溝通，爭取能夠加入到第一批公募REITs中。
正如朱旭所述，公募REITs試點政策有望于2021年適時推出。其中，倉儲物流項目也將作為重點推進方向有望獲取資金支持，從而吸引更多的長線資金進入，盤活存量資產(chǎn)。
而公募REITs的正式推行，不僅對萬科是利好，同時對于整個物流地產(chǎn)行業(yè)來說，也相當于打開了一道機會之門。
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